Kỳ vọng phát triển của bất động sản kho bãi trên thế giới & ưu thế của thị trường Việt Nam

Số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, ngoài chi phí thuê, thì những chi phí dịch vụ thường chiếm đến khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi. Các thành phố lớn nhất thế giới thường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao nhất, với dân số đông và nguồn cung kho bãi thấp, trong khi nhu cầu từ người tiêu dùng và doanh nghiệp là khá cao. Bốn thị trường hàng đầu gồm có: London, Tokyo, Hồng Kông và Singapore. Trong đó, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp (chi phí thuê + phí dịch vụ + thuế), với tổng chi phí 32$ trên một foot vuông (0,092 m²). Việc tăng giá xuất phát từ hoạt động thương mại điện tử với ngưỡng hàng dự trữ có tỷ lệ trống giảm xuống 3,49% ở London và vùng Đông Nam trong năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tính riêng phí thuê thì Tokyo đứng đầu nhóm với mức 25$ trên một foot vuông. Tỷ lệ trống tại thành phố này chỉ ở mức 0,4% và chi phí thuê tăng gần 7% ở khu vực lân cận Tokyo (Greater Tokyo) trong năm, tính đến tháng 9, 2020.

Tại những thành phố có nguồn cung bất động sản công nghiệp bị thu hẹp này, nhà kho phải cạnh tranh với các loại bất động sản dành cho mục đích khác bao gồm các trung tâm dữ liệu (data centre), một lĩnh vực khác có sự tăng trưởng mạnh trong đại dịch. Tại Tokyo, Trung tâm Phân phối Amagasaki gồm sáu tầng của ESR đã được hoàn thành vào tháng sáu năm ngoái. Với diện tích 390.000 m², đây là tòa nhà kho vận lớn nhất tại châu Á Thái Bình Dương. Các thị trường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao khác lần lượt là Sydney, New York, Dubai, Bắc Kinh và Los Angeles.

Ấn Độ là quốc gia có chi phí thuê bất động sản công nghiệp thấp nhất, trong khoảng từ 3$ đến 4$ trên một foot vuông. Thị phần thương mại điện tử thấp (chỉ 5%) và lĩnh vực sản xuất ít phát triển hơn đồng nghĩa với việc quốc gia này vẫn chưa thể có được sự phát triển giống như các thị trường khác, nhưng Ấn Độ vẫn sở hữu tiềm năng lớn. Arvind Nandan, Giám đốc Điều hành của Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn thuộc Savills Ấn Độ cho biết “Dân số của Ấn Độ dự báo sẽ tăng lên 1,5 tỷ người vào trước năm 2030, theo đó, Ấn Độ sẽ vượt Trung Quốc để trở thành quốc gia đông dân nhất thế giới. Việc đô thị hóa đang thu hút hàng trăm triệu người đến các thành phố, song song đó là việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng liên quan sẽ giúp phát triển các trung tâm logistic.”

Mặc dù vậy, chi phí thuê bất động sản công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh. Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11$/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường mà Savills đã nghiên cứu. Chi phí điện và dầu, dành cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho. Từ ba chi phí này, chúng ta có thể tính tổng chi phí vận hành kho bãi dựa theo các quốc gia và vùng lãnh thổ (chi phí nhân công nhà kho tính theo giờ, giá điện tính theo kw/h và giá dầu tính theo lít). Trong đó, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao hơn và là thành tố quan trọng nhất của khách thuê.

Chi phí nhân công rất thấp kết hợp với chi phí năng lượng vô cùng thấp đã giúp cho Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong nghiên cứu của Savills toàn cầu. Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại nước này, song chính phủ cũng đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao.

Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam

CHỈ SỐ CHI PHÍ BẤT ĐỘNG SẢN, NHÂN CÔNG VÀ NĂNG LƯỢNG  

Điểm thấp = chi phí thấp. Tỷ trọng: chi phí nhân công 50%, chi phí điện & dầu 25%, chi phí bất động sản 25%.

Ấn Độ, quốc gia nổi bật với chi phí thuê bất động sản nhà kho thấp, là nơi có chi phí rẻ thứ hai trong theo nghiên cứu. Tại UAE, chi phí thuê bất động sản nhà kho và chi phí điện cao hơn tại Ấn Độ và Việt Nam, nhưng theo nghiên cứu của Savills, những chi phí này được bù lại bởi chi phí dầu thấp nhất trong các nước tham gia nghiên cứu, điều này giúp cho UAE trở thành một trong những nơi có chi phí thấp nhất về vận hành kho bãi trên toàn cầu. UAE có tỷ lệ bất động sản trống và giá thuê ổn định, nhờ vào sự phát triển của các công ty thương mại điện tử. Nhấn mạnh đến tầm quan trọng của chất lượng cơ sở hạ tầng, Swapnil Pillai, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Trung Đông cho biết thêm: “Nhu cầu của người dùng cuối nhiều khả năng sẽ vẫn cao đối với các trung tâm tự động được xây dựng phù hợp, có kiểm soát nhiệt độ đi kèm những đặc điểm kỹ thuật chất lượng cao và công nghệ mới.” Đối với khu vực châu Âu, chi phí nhân công là yếu tố chính phân biệt giữa khu vực Trung Âu, Đông Âu và Tây Âu. Chi phí nhân công thấp tại Ba Lan giúp cho tổng chi phí vận hành nhà kho ở đây có thể so sánh với Trung Quốc. Tại khu vực Tây Âu, chi phí nhân công cao tại Thụy Điển và Đức khiến cho các thành phố của các quốc gia này chiếm đến 6 trong 10 nơi có tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp đắt nhất.

Áp lực về chi phí vẫn tồn tại trong thời gian tới. Sự bùng nổ của lĩnh vực thương mại điện tử đang làm tăng nhu cầu trong hầu hết các thị trường, cho dù việc hoạt động trở lại của các cửa hàng bán lẻ sẽ giảm bớt gánh nặng cho thị trường thương mại điện tử. Với các bên thuê gặp nhiều khủng hoảng trong giai đoạn dịch bệnh, 2021 sẽ là năm dành cho các chiến lược dài hạn hơn.

Lựa chọn địa điểm thuê kho bãi không chỉ dựa trên yếu tố chi phí. Việc chuyển đổi sang các công nghệ sử dụng cacbon thấp đồng nghĩa với nhu cầu dành cho nguồn cung cấp điện năng suất cao sẽ tăng và tiếp tục tăng khi chúng ta khuyến khích các phương tiện và máy bơm nhiệt tự động, chạy bằng điện. Thomas McMillan, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Năng lượng của Savills cho biết “Cơ sở hạ tầng chạy bằng năng lượng sạch – từ nguồn sử dụng cacbon thấp – sẽ trở nên vô cùng quan trọng trong các yêu cầu của khách thuê, đồng thời vẫn giúp doanh nghiệp đó và chính phủ đạt được các mục tiêu về môi trường.”

Các chiến lược dài hạn sẽ bao gồm việc tập trung hơn vào việc phát triển bền vững hướng tới Tiêu chuẩn toàn cầu về Môi trường, Xã hội & Quản trị (ESG). Phân khúc hậu cần kho bãi đang trở nên phát triển hơn bao giờ hết, giúp mang lại hiệu quả vận hành lớn hơn, cải thiện uy tín về mặt môi trường, và tạo môi trường làm việc tốt hơn.