Những khó khăn trong thực hiện thủ tục M&A dự án bất động sản

Quy định dài dòng và một số điều khoản chưa phù hợp với thực tiễn

M&A là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp thông qua hình thức sáp nhập hoặc mua lại giữa hai hay nhiều doanh nghiệp để sở hữu 1 phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp đó. Trong thời gian gần đây, có không ít những thương vụ bị tạm dừng hoặc chấm dứt do những quy định pháp lý phức tạp và dai dòng, bên cạnh những thương vụ thành công lớn như Big C hay Grab.

Theo báo cáo của Savills Việt, pháp lý phức tạp là một trong 3 rào cản khiến doanh nghiệp FDI trở nên dè dặt hơn, phần nào kìm hãm sự phát triển của thị trường M&A. Đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh, tuy nhiên, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa thống nhất, gây ra sự chậm trễ dẫn đến việc tồn tại nhiều dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để giải ngân.

Hiện nay, thay vì tham gia đấu giá đất tại các địa phương, các doanh nghiệp ưu chuộng việc nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cũ nhằm rút ngắn quá trình thực hiện thủ tục hành chính. Tuy nhiên, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện dự án vẫn còn nhiều quy định chồng chéo, phức tạp. Một số vấn đề đáng chú ý có thể kể đến là:

Thứ nhất, trong Luật Kinh doanh bất động sản, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Nhưng với quy định của Luật Đất đai, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.

Chính sự không hợp lý này khiến các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm phải lách luật để chuyển nhượng dự án thông qua hình thức chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư hay chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn.

Thứ hai, theo Luật Đầu tư quy định, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nêu quy định, thủ tục chuyển nhượng mọi dự án bất động sản đều thực hiện thống nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, doanh nghiệp muốn nhận chuyển nhượng dự án, thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản, sau đó thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Luật Đầu tư.

Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Tuy vậy, nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu”, đã được doanh nghiệp mua và tái khởi động, nhưng do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng ít hơn 50 năm, nên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thiệt thòi.

Nhiều dự án dù tọa lạc ở vị trí đắc địa, nhưng do “thời hạn sử dụng đất” còn ít, trong khi không thể “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất”, nên đã làm giảm tính thanh khoản, giảm giá trị của dự án khi chuyển nhượng, mà nhà nước cũng mất một khoản thu lớn.