Dự đoán thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong tương lai

Tiềm năng sẵn có của thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam

Hiện nay Việt Nam đang nắm giữ nhiều ưu thế thu hút được dòng vốn đầu tư từ nước ngoài bất chấp những thách thức đến từ sự suy giảm thương mại toàn cầu. Các khu công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao, cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai. Với ưu thế về kết cấu hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại Hà Nội và TP.HCM đã được các dự ấn đầu tư lấp đầy, việc này đồng thời đã đẩy giá thuê đất cao lên.

Tại thị trường Hà Nội, giá thuê 1m² đất trung bình tại thị trường là gần 140 USD, cao nhất tại miền Bắc. Trong khi đó, giá tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 200 USD/m² và đứng đầu khu vực miền Nam. Các tỉnh lân cận những thành phố trên vẫn có dự án trống với mức giá thấp hơn và quỹ đất rộng hơn.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, tính đến quý II/2022, Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất, đứng trước Bắc Ninh về tổng diện tích khu công nghiệp nhờ dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt. Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng (là địa phương đứng ở vị trí thứ hai).

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất, với hơn 7.000 ha và đã được lấp đầy gần hết. Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung.

Đứng trước làn sóng đầu tư công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước. Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới vào tháng 6 năm 2022 dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 - 2025, với tổng diện tích 2.472 ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29.400 tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, đã có đề án thành lập 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp. 

Tình trạng khan hiếm nguồn cung tại các tỉnh, thành phố lớn vừa là thách thức, vừa là cơ hội, bởi tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam.

Thách thức kìm chân

Theo Quy hoạch Phát triển các khu công nghiệp Việt Nam, hiện có 563 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 210.900 ha. Nhưng số lượng khu công nghiệp thực tế đã công bố chỉ là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án diện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất, thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ. Vì vậy, nhà đầu tư kỳ vọng các khu công nghiệp mới với quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích hợp lý cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, nghiên cứu và phát triển, các trung tâm dữ liệu.

Nhưng phát triển khu công nghiệp không phải chỉ toàn thuận lợi. Một số yếu tố làm chậm quá trình phát triển này có thể kể đến:

Thứ nhất, Chi phí đền bù cộng với giá đất tại Việt Nam đã tăng lên rất cao trong thời gian gần đây, khiến chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp gặp khó.

Thứ hai, về trình độ lao động. Lao động của Việt Nam vẫn thiếu kỹ năng, nhiều người lao động có xu hướng chọn việc giản đơn, thủ công tại nhà máy, thay vì những vị trí doanh nghiệp đang thiếu.

Thứ ba, cơ sở hạ tầng cũng chưa đồng bộ ở nhiều nơi, khiến việc phát triển khu công nghiệp chỉ loanh quanh ở những địa phương gần các thành phố lớn.

Thứ tư, bất ổn kinh tế toàn cầu trong thời gian qua đã và đang khiến các nhà đầu tư rụt rè trước những dự án đầu tư lớn.

Nguồn: Báo đầu tư