Bán - tái thuê sẽ là xu hướng cho các dự án nhà xưởng xây sẵn cho thuê trong thời gian tới ?

Nửa đầu năm 2021 đã diễn ra nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) BĐS công nghiệp giá trị lớn. Đặc biệt, phát triển hình thức “đôi bên cùng có lợi” là xu hướng bán - tái thuê.

Đôi bên cùng có lợi

Điển hình là thương vụ Công ty TNHH Boustead Projects đạt được thỏa thuận mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Công nghiệp logistics KTG & Boustead. Sự hợp tác này sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 550.000 m2 diện tích cho thuê.

Hay thương vụ giữa ESR Cayman Limited, một “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản logistics tại châu Á - Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW) liên doanh để phát triển 240.000 m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4. Sự hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR vào thị trường Việt Nam, mở rộng phạm vi hoạt động của tập đoàn này trong khu vực Đông Nam Á.

Có một điểm đáng lưu ý trong đợt sóng M&A bất động sản công nghiệp lần này là, bên cạnh những hình thức M&A truyền thống, thị trường đã xuất hiện các thương vụ bán nhà xưởng rồi thuê lại để huy động vốn, không làm gián đoạn sản xuất. Mô hình này được giới tài chính bất động sản gọi là “bán - tái thuê”.

Hình thức M&A này là công cụ tài chính, trong đó bên bán tài sản trở thành khách thuê tương lai, còn bên mua là chủ sở hữu mới sẽ cho chủ cũ thuê lại dài hạn. Hiện các thương vụ bán - tái thuê chỉ mới xuất hiện ở nhóm tài sản công nghiệp có giá trị cao, khi làn sóng công nghiệp tại Việt Nam tăng mạnh.

Năm 2020, một thương vụ bán - tái thuê 36.000 m2 mặt bằng nhà kho tại Dĩ An (Bình Dương) được công bố với giá trị giao dịch hơn 20 triệu USD. Bên bán sang nhượng xong tiếp tục thuê lại với thời hạn 5 năm trở lên. Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, thương vụ này mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư bên mua.

Trước đó, thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust (Singapore) đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Theo ông John Campbell, Tư vấn cấp cao, Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp hiện có nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất cao. Lợi ích cho người bán trong giao dịch bán - tái thuê là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc không làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Tiếp tục sôi động

Bà Regina Lim, Giám đốc Nghiên cứu thị trường vốn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, JLL đánh giá, trong thời gian gần đây, số lượng các quỹ đầu tư cốt lõi tiếp cận thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng tăng, qua đó làm tăng khả năng diễn ra nhiều thương vụ giao dịch mua bán hoặc cho thuê quy mô lớn. Không ít chủ sở hữu đang sử dụng phương án này để giải phóng vốn đầu tư, nhằm nâng cấp cơ sở vật chất và triển khai các giải pháp công nghệ mới vào kho bãi và quản lý chuỗi cung ứng.

Đặc biệt, các quỹ hậu cần đã tăng gấp đôi tài sản được quản lý vào năm 2020 và tiếp tục tăng tốc hơn nữa vào năm 2021. “Sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ theo chiều tăng lên trong mắt các nhà đầu tư. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư chỉ mới bắt đầu tái phân bổ danh mục đầu tư và cần tăng tỷ lệ đầu tư tài sản logistics lên 40 - 50% trong thời gian tới khi họ tìm cách phân bổ vốn vào các tài sản tạo ra thu nhập ổn định”, bà Regina Lim nhận định.

Đánh giá về triển vọng của bất động sản công nghiệp trong thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, 2 năm vừa qua, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng chưa từng có tiền lệ trên thị trường bất động sản công nghiệp cả về nguồn cung và giá. Thời gian qua, có những khu công nghiệp tăng giá tới 30 - 40%. Đa số khu công nghiệp tăng khoảng 5 - 10%, đây là ngưỡng cao so với trước đây, việc tăng giá cũng phản ánh nhu cầu thực đang tăng.

“Hiện một số nhà đầu tư tổ chức, các quỹ quốc tế vẫn đánh giá cao thị trường này và họ đang tiếp tục kêu gọi vốn để đầu tư thêm vào các khu công nghiệp Việt Nam”, bà An nói.

Theo dự báo của Colliers International Vietnam, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì triển vọng tích cực do hưởng lợi từ việc ngành thương mại điện tử phát triển năng động, xuất khẩu hàng điện tử tăng trưởng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, tình hình bất ổn ở một số khu vực trên thế giới khiến cho nhà đầu tư tìm đến Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu về bất động sản công nghiệp vì thế tiếp tục tăng cao.