Chạy đua mở thêm khu công nghiệp

Các chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận sẽ gia nhập thị trường Việt Nam, nên nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp cũng đang lớn dần.

Đồng Nai, địa phương trước đây đã từng có chủ trương sẽ không mở thêm KCN, mà chỉ hướng mạnh đến phát triển thương mại - dịch vụ, song gần đây đã điều chỉnh chính sách và xin mở rộng một số KCN đang hoạt động.

Điều này khá dễ hiểu, khi làn sóng dịch chuyển đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong thời gian gần đây tiếp tục diễn biến tích cực. Các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore... vẫn gia tăng các chuyến đi đến Việt Nam để tìm mặt bằng mở nhà máy nhằm phục vụ chiến lược đầu tư mở rộng sản xuất.

Báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp được Công ty CBRE Việt Nam công bố gần đây nhận định, từ năm 2020 trở đi, khách thuê đất tại các KCN có xu hướng mở rộng sản xuất. Các chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận sẽ gia nhập thị trường Việt Nam, nên nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp cũng đang lớn dần.

Đứng trước nhu cầu này, nhiều địa phương đã chủ động đẩy mạnh đầu tư xây dựng và mở rộng các KCN trên địa bàn. Tại Đồng Nai, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận chủ trương cho địa phương này phát triển thêm 6.500 ha đất công nghiệp. Hiện 32/35 KCN của Đồng Nai đã được thành lập với tổng diện tích hơn 10.200 ha, trong đó có 31 khu đã đi vào hoạt động và cơ bản cho thuê hết đất.

Không riêng Đồng Nai, gần đây, UBND tỉnh Bình Phước cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh mở rộng và bổ sung quy hoạch các khu, cụm công nghiệp với diện tích khoảng 8.000 ha.

Tỉnh Long An cũng vừa được bổ sung 3 KCN mới vào Quy hoạch Phát triển KCN Việt Nam đến năm 2020, gồm: KCN Sài Gòn - Mekong (200 ha); KCN Tân Tập (654 ha) và KCN Lộc Giang (466 ha). Ngoài ra, tỉnh này còn được bổ sung một số KCN mở rộng vào Quy hoạch như KCN Long Hậu giai đoạn II mở rộng, KCN Xuyên Á giai đoạn III.

Ở phía Bắc, nhiều địa phương cũng xin mở rộng KCN hoặc phát triển thêm KCN để “lót ổ” đón dòng vốn FDI. Theo thống kê của phóng viên Báo Đầu tư, trong 3 tháng đầu năm 2021, đã có hơn 20 dự án KCN được phê duyệt chủ trương đầu tư. Đáng chú ý, đây là những dự án có vốn đầu tư lớn của những “tên tuổi” như Viglacera, Sonadezi, Hanaka, Hòa Phát…

Kỳ vọng kìm hãm đà tăng giá

Giữa đại dịch Covid-19, trái ngược với nhiều phân khúc trên thị trường bất động sản, giá cho thuê đất công nghiệp liên tục tăng, thậm chí lập đỉnh. CBRE Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp là phân khúc duy nhất chứng kiến tăng trưởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ngay trong đại dịch. 

Nguyên nhân chính khiến giá cho thuê đất KCN tăng “nóng”, theo chuyên gia đến từ Công ty Savills Việt Nam, là do nguồn cầu liên tục tăng trong bối cảnh thiếu nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy ở các KCN tại các địa bàn công nghiệp trọng điểm đều ở mức cao.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp (Savills Việt Nam) phân tích, giá tăng cao là mối lo ngại lớn đối với các ngành sản xuất có giá trị và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất.

“Nếu giá cho thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ khi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả”, ông John Campbell nói.

Dù nhìn nhận nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư và giúp giá cho thuê “hạ nhiệt”, nhưng ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Khu công nghiệp DEEP C nhấn mạnh, nguồn cung bổ sung này cần nhiều thời gian nữa mới có thể đưa vào hoạt động. Việc xây dựng các KCN mới có thể là một công cụ để ngăn chặn tình trạng cung vượt cầu, nhưng vấn đề thực sự nằm ở các tiện ích và lực lượng lao động.

Để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, kết cấu hạ tầng và giao thông là những vấn đề Việt Nam cần cải thiện hơn cả. “Việt Nam nên lập kế hoạch để đảm bảo chất lượng kết cấu hạ tầng phát triển hơn, không chỉ bắt kịp Indonesia, Thái Lan và các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, mà còn cần vượt ra khỏi tiêu chuẩn chung”.